De gesplitste aankoop van een gebouw

Een ‘gesplitste aankoop’ tussen bedrijfsleider en vennootschap kan interessant zijn om onroerend goed te verwerven. Toch moet je er ook mee oppassen.

In ‘normale’ situaties vallen het naakte eigendom en het vruchtgebruik van een onroerend goed samen bij één persoon, en dan heeft die persoon het volle eigendom. Maar je kunt als bedrijfsleider evengoed de naakte eigendom van een gebouw hebben, terwijl je het vruchtgebruik aan je vennootschap laat. Je vennootschap heeft dan het recht om gedurende een bepaalde periode het gebouw te gebruiken ‘zoals een eigenaar’ maar zonder er effectief de ‘volle eigenaar’ van te zijn. Die constructie noemen we een gesplitste aankoop. We doen uit de doeken in welke drie situaties zo’n gesplitste aankoop kan ontstaan, en we belichten een paar voor- en nadelen.

Gesplitste aankoop: 3 scenario’s 

Er kan in drie gevallen sprake zijn van een gesplitste aankoop van een gebouw. Ten eerste kun je als bedrijfsleider het onroerend goed samen met je vennootschap kopen: de vennootschap om het vruchtgebruik te hebben en jij om het naakte eigendom te hebben. Ten tweede: je kunt als bedrijfsleider de volle eigendom van een gebouw hebben en het vruchtgebruik door inbreng of verkoop aan je vennootschap overdragen. Ten derde kan de vennootschap de volle eigendom hebben en de naakte eigendom door kapitaalvermindering, verkoop of een andere ingreep aan jou als bedrijfsleider doorgeven. 

Fiscale en niet-fiscale voordelen ...

Aan een gesplitste aankoop zijn een aantal niet-fiscale voordelen verbonden, zoals het feit dat een vennootschap bij vruchtgebruik een faillissement als ontbindende voorwaarde kan opnemen, terwijl zoiets onmogelijk is bij een huurcontract. Opnieuw bij een faillissement gaat bovendien het volle eigendom van het gebouw naar de naakte eigenaar, waardoor het beschermd is tegen verkoop door een curator. 

Verder zijn er een aantal fiscale voordelen. De afschrijving van het vruchtgebruik vormt om te beginnen een aftrekbare beroepskost – zelfs het gedeelte van de grond kan worden afgeschreven, wat niet het geval is wanneer de vennootschap de volle eigenaar is. En wanneer jij als bedrijfsleider na afloop van het vruchtgebruik van naakte eigenaar naar volle eigenaar evolueert, staat daar geen verdere belasting tegenover. Zo komt ook de eventuele waardestijging aan jou toe.

… maar ook fiscale risico’s

Toch is zo’n gesplitste aankoop niet al rozengeur en maneschijn. Om te beginnen moet je de verhouding vruchtgebruik-naakte eigendom met zorg bepalen om de argwaan van de fiscus te vermijden. Je bent misschien geneigd om het vruchtgebruik zo hoog mogelijk te waarderen, zodat de vennootschap de grootste hap van de aankoopprijs draagt (daar kunnen dan vennootschapsgelden naartoe gaan én nadien kan de vennootschap meer kosten inbrengen). Maar dat mag niet zomaar. Een volledige verklaring zou ons hier te ver leiden, maar het is belangrijk om te weten dat de waardering volgens bepaalde regels moet gebeuren. 

Bovendien kan er onduidelijkheid bestaan over verfraaiingswerken. Die mag de vruchtgebruiker wel uitvoeren (onderhouds- en herstellingswerken zijn daarentegen verplichte kost), maar wanneer die leiden tot een opwaardering van het pand, heeft de naakte eigenaar hier baat bij. Dit is al vaker een gevoelige kwestie gebleken voor de belastingdienst.

‘Bezint eer ge begint’

Een gesplitste aankoop kan een slimme manier zijn om onroerend goed te verwerven, maar of dat ook voor jou het geval is, moet je (laten) bekijken. Bovendien moet je de methode uiterst zorgvuldig toepassen om fiscale uitschuivers te vermijden, want die kunnen je uiteraard duur komen te staan. We hebben in deze blog maar een aantal voor- en nadelen belicht, want om het volledige plaatje te schetsen, hebben we meer ruimte nodig. Of een persoonlijk gesprek, natuurlijk. Neem daarvoor gerust contact met ons op.

Deel dit bericht op: